ROI (return on investment, возврат на инвестиции) — базовый показатель эффективности любого вложения. Он показывает, сколько прибыли приносит каждый вложенный рубль. Разберём, как считать ROI для недвижимости и не обмануть себя.

Что такое ROI

ROI — это отношение полученной прибыли к сумме вложений, выраженное в процентах. Если вы вложили миллион и за год получили 100 тысяч чистого дохода, ROI составил 10%. Чем выше показатель, тем эффективнее работают деньги.

ROI, доходность и окупаемость

Эти понятия связаны. Годовой ROI близок к арендной доходности, а величина, обратная ему, — это срок окупаемости. ROI 10% означает окупаемость около 10 лет. Удобно считать любой из показателей — главное делать это последовательно.

Какие расходы учитывать

  • Налоги. С арендного дохода и при продаже.
  • Содержание. Ремонт, обслуживание, страховка.
  • Простой. Месяцы без арендатора снижают реальный доход.
  • Расходы на сделку. Оформление, комиссии.

Полный ROI с учётом роста стоимости

Арендный доход — лишь часть выгоды. Если объект дорожает, прирост стоимости тоже входит в полный ROI. Поэтому совокупная доходность недвижимости обычно выше, чем одна только арендная: к потоку добавляется капитализация.

Частая ошибка

Новички считают ROI по «грязному» доходу, забывая про налоги, простой и расходы. В результате реальная отдача оказывается ниже ожиданий. Честный расчёт всегда учитывает все издержки.

Полный ROI: не только аренда

Считая ROI, многие учитывают лишь арендный доход и забывают о росте стоимости объекта. Между тем капитализация — вторая половина прибыли. Полная доходность складывается из арендного потока и удорожания недвижимости за период владения. Поэтому объект с умеренной арендной доходностью, но в растущем районе, по совокупному ROI может обогнать «высокодоходный» вариант в стагнирующей локации.

Вывод

ROI показывает, насколько эффективно работают ваши деньги. Считайте его по чистому доходу с учётом всех расходов и добавляйте рост стоимости для полной картины. Для недвижимости здоровый арендный ROI — около 8–12% годовых, а с капитализацией совокупная отдача оказывается ещё выше.