Cap rate, или ставка капитализации, — ключевой показатель в оценке доходной недвижимости. Профессиональные инвесторы используют его, чтобы быстро сравнивать объекты между собой. Разберём суть простыми словами.

Что такое cap rate

Cap rate — это отношение годового чистого операционного дохода объекта к его рыночной стоимости, в процентах. Например, если объект стоит 5 млн ₽ и приносит 450 тыс. ₽ чистыми в год, cap rate равен 9%. По сути это доходность объекта без учёта заёмных средств.

Как считать чистый доход

Из годовой арендной платы вычитают операционные расходы: содержание, обслуживание, страховку, управление. Налоги на прибыль и платежи по кредиту в классический cap rate не входят — он оценивает сам объект, а не схему финансирования.

О чём говорит ставка

  • Высокий cap rate. Выше доходность, но обычно и выше риск или хуже локация.
  • Низкий cap rate. Дорогой, надёжный объект в хорошем месте с низким риском.

Как использовать при оценке

Cap rate помогает прикинуть справедливую цену: если известна типичная для района ставка и доход объекта, можно оценить, сколько он должен стоить. Слишком высокая ставка по сравнению с рынком — сигнал присмотреться к скрытым рискам.

Ограничения показателя

Cap rate не учитывает рост стоимости, индексацию аренды и использование кредита. Это снимок на сегодня, а не прогноз. Поэтому его дополняют расчётами доходности, окупаемости и анализом перспектив объекта.

Как читать cap rate при выборе

Высокий cap rate означает дешёвый объект с большей доходностью — но обычно и с большим риском: слабая локация, ненадёжный арендатор, короткий договор. Низкий cap rate — дорогой, но надёжный актив. Сравнивая объекты, не выбирайте автоматически самый высокий показатель: задайте вопрос, чем оправдан риск. Часто умеренный cap rate при сильном арендаторе выгоднее на дистанции.

Вывод

Cap rate — быстрый и удобный инструмент сравнения доходных объектов и оценки справедливой цены. Но это лишь один показатель: учитывайте также капитализацию, индексацию и риски. В связке с другими метриками ставка капитализации помогает принимать взвешенные решения.