Расчёт доходности — ключевой этап перед покупкой. Простая формула «годовая аренда ÷ цена объекта × 100%» даёт лишь верхнюю, «грязную» (gross) доходность. Реальная цифра почти всегда ниже, потому что нужно учесть расходы и риски.

Шаг 1. Валовая доходность

Например, аренда 40 000 ₽ в месяц = 480 000 ₽ в год. При цене объекта 5 000 000 ₽ валовая доходность = 480 000 ÷ 5 000 000 × 100% = 9,6% годовых. Это отправная точка для дальнейших расчётов.

Шаг 2. Вычитаем расходы

Из арендного дохода нужно вычесть всё, что платит собственник:

  • налоги (НДФЛ 13% или УСН 6% — зависит от вашего статуса);
  • коммунальные платежи, если они не на арендаторе;
  • содержание и мелкий ремонт;
  • возможные платежи управляющей компании.

Если коммуналку платит арендатор, основная статья расходов — налоги. После их вычета получается чистая (net) доходность.

Шаг 3. Учитываем индексацию

Хороший договор предусматривает ежегодное повышение аренды — например, +5%. Это значит, что доход не «замораживается», а растёт вместе с инфляцией. За 5–10 лет накопленный эффект индексации заметно увеличивает совокупный доход.

Шаг 4. Не забываем про удорожание объекта

Доход от аренды — лишь одна часть прибыли. Вторая — рост стоимости самой недвижимости. Если объект дорожает в среднем на 5–7% в год, через 10 лет его цена может вырасти в 1,6–2 раза. Совокупная доходность (аренда + капитализация) обычно заметно выше «голой» арендной ставки.

Шаг 5. Закладываем риски

Грамотный инвестор оставляет «подушку» на возможный простой при смене арендатора, непредвиденный ремонт и изменение рыночных ставок. Даже 1–2 месяца простоя в год снижают фактическую доходность — это стоит учитывать заранее.

Пример полного расчёта

Допустим, объект стоит 5 млн ₽, аренда 40 000 ₽ в месяц, коммуналку платит арендатор, налог УСН 6%. Годовой доход — 480 000 ₽, налог — около 28 800 ₽, чистый доход — порядка 451 000 ₽. Чистая доходность ≈ 9,0% годовых. Если заложить один месяц простоя раз в три года, средний чистый доход немного снизится — примерно до 8,6%. Это и есть честная цифра, на которую стоит ориентироваться, а не на «9,6%» из объявления.

Какая доходность считается нормальной

Для коммерческой недвижимости в небольших городах и пригородах диапазон 8–12% валовых обычно считается рыночным. Доходность сильно выше рынка — повод насторожиться и внимательнее проверить арендатора и договор. Срок окупаемости при этом рассчитывается просто: цена ÷ годовой доход; при доходе 480 000 ₽ и цене 5 млн ₽ это около 10,4 года, а с учётом индексации — меньше.

Вывод

Не ориентируйтесь только на красивую цифру в объявлении. Считайте чистую доходность с учётом налогов, расходов и рисков, а затем добавляйте потенциал роста стоимости. Такой трезвый расчёт убережёт от завышенных ожиданий и поможет честно сравнить объект с другими инструментами.