Доход от аренды коммерческой недвижимости облагается налогом, и от выбранного режима напрямую зависит, сколько денег останется у инвестора на руках. С арендной платы в 40 000 ₽ в месяц разница между режимами может достигать нескольких десятков тысяч рублей в год. Разберём основные варианты для владельца торговых павильонов в 2026 году.

Физическое лицо: НДФЛ 13%

Самый простой путь — получать арендную плату как обычное физлицо и платить налог на доходы. Ставка составляет 13% (с части годового дохода сверх установленного порога — выше). Регистрировать ничего не нужно, достаточно подавать декларацию раз в год. Но это и самый дорогой вариант: с аренды 40 000 ₽ в месяц налог составит около 5 200 ₽. Подходит тем, у кого один небольшой объект и кто принципиально не хочет связываться со статусом предпринимателя.

ИП на УСН «доходы» 6%

Для арендного бизнеса это самый популярный режим. Предприниматель на упрощёнке платит 6% с поступлений — более чем вдвое меньше, чем физлицо. С тех же 40 000 ₽ налог составит 2 400 ₽ в месяц. Из минусов — нужно зарегистрировать ИП, платить фиксированные страховые взносы «за себя» и сдавать декларацию. Но взносы частично уменьшают налог, а на дистанции экономия почти всегда перекрывает эти хлопоты.

Самозанятость (НПД): почему обычно не подходит

Налог на профессиональный доход со ставками 4–6% выглядит привлекательно, но есть ключевое ограничение: режим НПД разрешает сдавать только жилую недвижимость. Сдавать коммерческие помещения — павильоны, торговые площади — как самозанятый нельзя. Поэтому для классического арендного бизнеса этот вариант, как правило, отпадает.

Что учесть при выборе

  • Размер дохода. Чем выше аренда, тем заметнее экономия от УСН по сравнению с НДФЛ.
  • Планы на будущее. Если планируете докупать объекты, статус ИП пригодится сразу.
  • Продажа объекта. Налоговый режим влияет и на налог при последующей продаже недвижимости — это стоит просчитать заранее.
  • Страховые взносы. Для ИП это обязательный ежегодный платёж, который нужно закладывать в расчёты доходности.

Сколько можно сэкономить на дистанции

Разница между режимами на длинном горизонте впечатляет. С аренды 480 000 ₽ в год физлицо отдаст около 62 400 ₽ налога, а ИП на УСН 6% — лишь 28 800 ₽, причём часть из них покрывается за счёт уплаченных страховых взносов. За десять лет, да ещё с учётом ежегодной индексации аренды, экономия исчисляется сотнями тысяч рублей. Для одного объекта это весомый аргумент в пользу того, чтобы оформить ИП, даже несмотря на необходимость вести минимальную отчётность.

А что с НДС

Частного инвестора на УСН вопрос НДС, как правило, не касается: упрощёнка в обычном режиме освобождает от него. Это ещё одно преимущество перед сложными схемами с юрлицами на общей системе. Если же в договоре фигурирует НДС, важно понимать, кто его платит и как это влияет на чистую ставку, — этот момент стоит уточнить заранее и обсудить с бухгалтером.

Вывод

Для большинства владельцев готового арендного бизнеса оптимальным оказывается ИП на УСН 6% — разумный баланс между налоговой нагрузкой и простотой. Но универсального рецепта нет: конкретный режим лучше подобрать вместе с бухгалтером, исходя из суммы дохода и ваших планов. Эта статья носит ознакомительный характер и не является налоговой консультацией.