Due diligence — это всесторонняя проверка объекта перед сделкой. «Готовый» бизнес не значит «без рисков», и грамотная проверка защищает покупателя от неприятных сюрпризов. Ниже — практический чек-лист по четырём блокам.

1. Документы на недвижимость

  • Свежая выписка из ЕГРН: собственник, площадь, отсутствие обременений и арестов.
  • Правоустанавливающие документы: на каком основании объект принадлежит продавцу.
  • Технический план и фактическое соответствие площади документам.
  • Отсутствие незаконных перепланировок.

2. Договор аренды

  • Срок действия и порядок продления.
  • Условие об индексации арендной платы.
  • Порядок и основания досрочного расторжения.
  • Регистрация договора (для срока от года) и наличие депозита.
  • Кто несёт коммунальные расходы и ремонт.

3. Арендатор

Проверьте платёжную историю за 6–12 месяцев, статус ИП или юрлица в реестрах, отсутствие крупных долгов и судов, срок работы на объекте. Устойчивая сфера (продукты, товары повседневного спроса) и привязка к месту повышают надёжность дохода.

4. Финансы

Сверьте заявленный доход с реальными поступлениями по выпискам. Посчитайте чистую доходность с учётом налогов, страховых взносов (для ИП) и возможных расходов на содержание. Уточните, нет ли скрытых издержек, которые продавец не упомянул.

Осмотр объекта

Обязательно выезжайте на место. Оцените состояние помещения, реальный трафик в разное время, окружение и доступность. По возможности познакомьтесь с арендатором — это много говорит о его настрое и планах.

5. Окружение и арендный потенциал

Оцените, насколько объект «живой»: есть ли вокруг жилая застройка, транспорт, поток людей. Даже при хорошем текущем арендаторе важно понимать, легко ли будет сдать помещение заново, если он когда-нибудь съедет. Ликвидная локация — это страховка от долгого простоя в будущем.

Типичные ошибки покупателей

  • Верить на слово. Заявленный доход всегда сверяйте с реальными поступлениями.
  • Пропускать осмотр. Фотографии не заменяют личный выезд на объект.
  • Игнорировать «мелочи» договора. Условия расторжения и индексации важнее, чем кажется.
  • Спешить со сделкой. Давление «надо решать сегодня» — частый признак скрытых проблем.

Когда привлекать специалистов

По сложным объектам или при крупной сумме разумно привлечь юриста по недвижимости и бухгалтера. Их услуги стоят несопоставимо меньше потенциальных потерь от незамеченной проблемы. Профессиональный взгляд особенно полезен при проверке договора, обременений и налоговых последствий сделки.

Вывод

Хорошее due diligence — это не формальность, а инвестиция в спокойный сон. Проверьте недвижимость, договор, арендатора и финансы, выезжайте на объект и не стесняйтесь запрашивать документы. Если все блоки в порядке, можно уверенно выходить на сделку.